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智赢盛世:高尔夫如何让别墅无冕为王

    搜狐体育讯 王:秦代以后的一种最高封爵。

  高尔夫自1984年进入中国以来,有超过67%的球场都配带有房地产,何也?数据分析显示:国内高尔夫球场配套地产物业比周边同等物业价格上扬17%,在国外则高达30%。

显然高尔夫球场通过开发配套地产,能获得较大的回报,快速的回收投入到球场建设的资金,从而降低风险乃至实现项目前期赢利。在国内为地产而开发高尔夫球场也许是一个偏门,但是豪宅不是在半山,就是在高尔夫球场旁。这个对于豪宅的定义对于房地产开发的导向意义,为广大消费者所认同。地段价值说,其影响不可少视。而真正由高尔夫给别墅开发带来的溢价基因,则我们值得深入剖析。这不是为高尔夫开发鸣鼓,也不是为高尔夫别墅摇旗呐喊,仅为探索高尔夫别墅价值内涵结构的开始。

  高尔夫的切入,开始重新定义地块

  一个18洞的高尔夫球场用地在1500亩左右,加之酒店、会所等配套及房地产物业开发用地, 往往少则三、五千亩,多则上万亩之多。因用地体量大,其开发多为离城市较远的城乡结合部,甚至是人烟稀少荒山野岭。可能有风景秀丽的山水、海边,也可能背靠旅游区。但大多数对于别墅产品而言并不是稀缺地块,若以地段评价其房地产开发价值,含金量并不高,能使房子溢价的空间也有限。也就在这样的地块上,高尔夫从立项开始,绿化、道路、配套的进入,大体量、产业平台式的集约开发,以项目名超越行政区域概念而成为辨识区域的名称,以高尔夫汇聚人气、引导关注,在弱化区域明显劣势之外,蓄积人气、营造另类生活氛围,使项目片区自然升级为价值洼地、宜居之地。

  犹太人有名言:有人的地方就有商机。这个放到高尔夫球场运作上同样适用,在大规模改善交通、植树种草、生活商务配套进入,一改原先偏远区域的形象。经常会看到,一个高尔夫球场开业后几年,周边很快就成为了地产、休闲开发的热土。如观澜湖,12个球场大体量的开发,配套持续的投入使用,高尔夫人群持续入住、观光旅游人群逐年增多,十多年时间由一个边陲小镇,升级为世界级豪宅基地。在这个转变过程中,高尔夫平台的推动力显然最为关键,成为重新定义地块的促进力。

  地以稀为贵,宅因景而珍

  国内对于高尔夫、别墅用地停止审批,加之深受经济环境影响,能新开发的高尔夫球场屈指可数,而环绕于高尔夫球场的别墅更是一墅难求。在常规的价值引导上,成长于高尔夫地块上的别墅,能直接区别于其他物业的是独一无二的球场景观资源。虽然国内有些专家对于高尔夫球场景观资源颇有不屑,但从世界豪宅开发角度,近年来高端别墅物业持续升值中可以看出,其景观性对别墅而言有着至关重要的影响作用。可以想象,上千亩连绵绿地带来的视界,房子掩藏于树木、水体之间,对于居住环境而言何止稀缺。其作为区域价值的一个杠杆,撬动城市板块升值,引领由稀而贵的居住标准。

  如把高尔夫资源杠杆放置到更深一个层次的别墅开发中,其景观资源已经不再是单纯的视觉要求,可被赋予更多的自然惬意、人与建筑和谐的涵义,渗透到建筑成就生活观念中。就像有人所说的,城市对于房子是高价,自然对房子是天价,城市加自然对房子是无价。显然这个价,不仅仅是价格。生长于高尔夫地块之上的别墅,承接自然,经景观改造及配套设置,多融于自然,而又具备城市生活的配置、氛围,建筑倡导的生活涵义自然天成。人类因地、因景而开始建房构屋,这可能是建筑风格的开始,而如今由景而建造生活空间,其建筑的生命外在的表现为风格,内在的底蕴是精神。内外兼备,成就人与建筑融通的纽带。以此演绎地块,可见稀缺;以此构筑住宅,可见精湛。

  无五星配置,难称别墅生活

  数据统计显示:在国内开发的高尔夫球场中,有约85%的球场配有五星级(或以上)的酒店。从国际上对于别墅开发的角度上看,能满足居住外,相应配置与别墅人群相适应的休闲、商务配套才称得上真正的别墅。目前对于独立、或并排的房屋都是进行别墅的诉求,但真正能满足逐步向休闲度假生活方式的产品,能配有居住、休闲、运动等一体化的别墅产品还是不多。从居住方式变迁上看,享受自然、阳光惬意的同时,还能享受到城市生活的配套为第二、三居所的基本要求。而能配置上商务、休闲设施更是上佳之选,从而实现能享受自然,不必“摆钟式”的生活,离开拥挤城市中心而能享受商务、娱乐、休闲的便捷。

  在观澜湖,我们看到在建起世界第一大高尔夫球场后,以此为核心逐步构建起世界级豪宅、SPA酒店、网球运动、休闲配套、高球学院等配置,从而打造一个顶级富人的生活平台。放眼国内高尔夫球会,类似于此现象并不多,大多数的球会能提供高尔夫,但基于高尔夫之上的价值并没有深度提供,而五星级别生活方式则少之又少。带着开发高尔夫能促成地块成为生活上乘之地、休闲度假上佳之选的美好梦想,也许是引发开发商前拥后挤火热开发的原因之一。虽然亏损有之,倒闭有之,但高尔夫带来的别墅经济效应、品牌效应仍然不可抹杀。附之于高尔夫的别墅生活价值,在持续不断的市场教训中,能逐步由高尔夫球场的硬件向全方位配置升级,由粗糙开发向内涵塑造过渡,那么别墅称谓可能就不是现在的独立屋了,而是真正的别墅生活。

  人文从高尔夫开始,超越高尔夫

  从对高尔夫“golf”的内涵解释上看:g代表:绿色green;o代表:氧气oxygen;l代表:阳光light;f代表:友谊foot。这种内涵与高尔夫500多年来所提倡的健康生活、冒险精神、上进人性不吻而合,虽然高尔夫这项古老的运动进入中国以来,其所代表的礼节并没有深入到正在球场挥杆的人,即便是在很多标榜高端的球会,也出现让高尔夫人不耻的言行。但不容置疑的是高尔夫所倡导的人文精神一直不断地深入打球人群,对于高尔夫的细节塑造从球场到打球用具,从服饰服装到下场礼仪还是深入人心的,甚至有人为认为:讲优雅、重规则的高尔夫文化,从某个程度上让中国浮躁的商业巨子冷静,也让“打麻将”竞技模式逐步向“侨牌”思维有所进化。

  在高尔夫别墅人文塑造上,多由高尔夫人文精神作为基因,外在体现建筑规划设计细节中,内在则体现为潜移默化的生活方式改造。在传播中多有提倡:让世界的人文内涵亲近生活,于平凡中灼见真谛,于承传中显现国际前沿。这些隐性的人文不在于改变什么,而是培养一种生活态度和生活品位。以高尔夫所代表的人文对生活观进行引导,有基础,亦有可演绎内涵空间,足让长期居于此者引以自慰。基于高尔夫,而又超越高尔夫本身,用通行于世界的人文氛围,文化感召力贯穿于社区生活主轴,已然超越普通别墅本身,与高尔夫相伴,成就了品位本身,也成就了高尔夫别墅中的生活,也许就是这样才被冠以别墅中的“劳斯莱斯”称谓。

  从富人区到贵族圈的蜕变

  虽然舆论总是以天下为公,但人以群分确也是存在的事实。人以特定的爱好、社会地位、身份等相互认同,结合而成各个阶层。商业如此,居住生活更是如此。对于高尔夫而言,现今能消费的人群位处消费塔尖不容置疑,在球会的推广中,很多购买会籍并不是真正为了打球而来,而是能在相对集中的阶层上拓展自我的交际范围,归属与自己相应的圈子,为名利场,也为实现商务需求。如此,成为球会会员的人群,成为高尔夫周边别墅业主的人群,基本同属于一个消费水平之上,不管是为打球、为结识打球的人、还是择邻而居。刚开始可能仅仅是松散的会员或邻居关系,在不断分化中逐步沉淀,在高尔夫的包容下逐步凝集。

  在高尔夫别墅开发理念中会经常看到:提供不仅仅是一栋房子,而是一种生活。高尔夫社区的氛围是一种潜移默化影响习惯的环境,是由高尔夫运动内涵和休闲气质所延伸出来的精神气度。看似不存在,实则每天都在改变着居住于此的人。在已开发的社区当中,最终留下来基本上同属于崇尚健康运动、不断超越、终身学习、回归自然、优雅和谐生活方式的人群。这些沉淀下的人群,长此以往深受这种气质的影响,在不以人的意识为转移的起居环境氛围中,因喜好、抑或互利关系结盟而成的隐性圈层,这种影响的深远随着时间流逝显得更加明显,而这种或明或暗的圈层关系,其形成内在的“魂魄”将是一个社区人文精神持续延伸的线条,沿于此将有可能如国外的百年贵族聚集圈一样,影响成长的一代新人,传世而不败。

  (作者——智赢盛世咨询顾问机构黄焱、余光泉。智赢盛世,中国首家高尔夫复合经营品牌智造商,从战略规划到营销执行,从策略制定到业绩提升,为以高尔夫为主题的整体项目提供咨询解决方案。曾帮助观澜湖创造会籍年销售10亿、单次会议会籍销售4600万元的奇迹,帮助华彬庄园塑造350万元会籍价值,帮助阳江涛景突破阳江非发达地区的资源瓶颈,解决了会籍销售与人气提升的双重矛盾……)

  

(责任编辑:李欣)

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