《高尔夫地产一本通》：中国成功投资模式类型

　　第六节1、中国高尔夫成功投资模式类型

　　受制于中国高尔夫项目的审批制度和产业政策环境，高尔夫球场的数量在中国改革开放以来，增长非常快，相关数据详见《朝向白皮书—中国高尔夫行业报告》。中国职业高尔夫的发展水平已超越印度、印尼等国家，美巡、欧巡等高级别职业赛事在中国举办的场次、奖金总额、参赛选手的世界排名、获奖选手获得的积分等多项指标，在亚洲众多国家中已跃升至第三位，仅排列在日本、韩国之后。

　　但从高尔夫俱乐部自身的经营来看，财务指标漂亮的并不多。目前国内70%以上的高尔夫球场事实上经营情况并不乐观。众所周知，高尔夫球场靠运营收入和会籍销售回收球场投资成本的周期比较长，一座球场往往经营三年后才能运营成熟、品质稳定，获得球友的认可。高尔夫球场的建设，作为一种投资金额动辄亿元的投资行为，是非常慎重的投资行为，投资者必然有多个维度的考量。

　　前文说过，高尔夫项目的投资人者以地产开发商为主流，即便拿地之初不是以地产开发为目的，但有经验的投资人也会跟政府商洽谈住宅用地的指标。这是由中国目前高尔夫项目运营的一个常见模式：

　　以高尔夫球场、练习场或配套的酒店、会所等项目集聚和培育客户，以地产销售快速盈利，持有一个可持续产生盈利的球场，这是大多数投资者定位不会太出错的选择。

　　一、高尔夫地产的投资回报仍以地产开发为主

　　高尔夫球场的投资价值，在过往的绝大多数球场及今后若干年的发展中，仍是以地产开发为主的投资回报模式。球场仍会是地产的配套之一，这也是中国高尔夫产业必须直面的现状，更是一段时间之内难以摆脱的宿命。

　　在一次业内总经理论坛交流会上，主持人提出了“高尔夫与房产脱离，球场能否单独经营”的话题，台上言者谆谆，台下应者邈邈，因为大家心知肚明，许多的内地高尔夫球场不可能脱离房产单独经营盈利，在现阶段这是奢谈。

　　有一个常规是，作为球场经营管理的职业经理人，相对于企业同一项目内同级别的地产项目负责人，往往球场负责人的话语权比地产项目负责人的分量要小的多，原因无非是高尔夫项目和地产项目经理人对企业总产值的贡献不一样。在投资者心目中，地产项目的地位更重要。这点也很好理解，就土地价值而言，偌大一片土地，动辄数千亩，仅靠球场的投入产出，与投资地产项目比，高尔夫球场项目难有超值回报。

　　这中间有个问题，投资商往往没有认识到：有高尔夫配套的房产高溢价，更多的正是源自球场经营和初期的市场酝酿，有好的品牌形象才能带来高溢价，引发众多客户愿意买单和抢购，这中间需要球场运营带来的好口碑和高质量客源，而不是因为仅仅建了一座球场。反之，如果球场建造和经营做的很差，对企业和项目的品牌是起负作用的，口碑和品牌越差，地产项目也就越不值钱。大量球友们的口耳相传与媒体广告的威力相比毫不逊色，会致使这个项目的市场价值直线下降。高尔夫球友是各行各业的精英，他们对一个项目的评价会影响到交际圈内几十位甚至数百位的成功人士，而这些人正是地产项目需要的宝贵客源。

　　对于房产或会籍等较大金额的投资，客户最重视的是老会员和老业主们的感受，圈内朋友的看法，老业主、老会员说一句，抵得上销售员说十句。

　　对于球场投资人而言，最大的希望是球场不至于成为项目的拖累；对于内地不发达地区的许多球场总经理而言，他们心底最保守的愿望就是不亏损，少让或不让老板掏腰包补贴，从而找到球场和自己存在的价值。如果扭亏为盈，产生持续的盈利，就是最好的结果。

　　目前中国高尔夫球场投资者中，如果球场本身经营的不错，鲜有不开发房地产的,仅只“东方高尔夫”球场连锁、“上海旭宝”等算是特例。

　　特对这种情况作简要分析如下:

　　1、东方高尔夫的连锁经营模式

　　东方高尔夫在中国大陆经营14家球场，并在台北还有一家，投资商为台湾企业，现运营中国女子职业巡回赛。在上世纪90年代，中国内地的高尔夫产业不甚发达，他们从台湾、日本的高尔夫产业发展史，预知中国高尔夫产业必将红火，陆续在厦门、温州、上海、武汉等地建设球场，组建球场品牌连锁集团。

　　（1）低成本经营，以运营收入和会籍销售为主要营收手段

　　用这样的经营方式，他们一般会严格控制前期投入费用，东方高尔夫球场的会所、餐厅等配套设施都算不上豪华，东方球场的品质与近年新建的高端定位的球场相比也略显陈旧和庸常。集团拥有自己的球场设计、建造部门，不会请大牌球场设计师，许多开业较早的球场现在也在陆续进行改造和会所翻新。集团对各连锁球场进行严格的预算管理，草坪养护及日常经营用品采取集中采购的方式以节约成本。

　　东方高尔夫球场的运作能力大多非常强，球童的服务水平因为接触客人较多因而服务经验丰富，个人能力较强，显得娴熟而到位。

　　（2)东方高尔夫经营模式特点是低成本连锁

　　为什么东方高尔夫可以采取低成本连锁的经营模式？原因在于它们项目经营模式的选择。

　　当初在做球场连锁时，集团为节约成本，形成快速复制、连锁经营的局面，土地的取得形式大多以租赁为主，并未涉足投资金额巨大、操作复杂的地产项目经营。当然，这样的模式也有遗憾，东方高尔夫球场因为大多开业时间较早，随着城市的快速扩张，他们球场开业时处在远郊的地理位置现在都变成城市圈扩大后的近郊，或者是核心地段。许多东方的高尔夫球球场，现今成为周边房地产项目作为自身良好配套的卖点之一，算是间接的给他人的地产商项目做了嫁衣。

　　2、“旭宝”经营模式

　　“上海旭宝”的故事和东方高尔夫模式又不太一样。

　　（1）投资人本身善于经营高尔夫球场

　　上海旭宝的投资商“台湾光宝集团”，是一家不以房地产开发为主营项目的企业，原经营主业是电缆电子设备。台湾人是中国高尔夫发展史上开风气之先的群体。上世纪八九十年代的许多球场就是台湾人投资建设的，至今包括美兰湖、天马等多家知名球场也由来台湾人经营管理。“上海旭宝”球场的老板宋矿满先生及前期球场的高管黄沧江先生(现任上海旗忠高尔夫俱乐部总经理)均是台湾人。据闻，宋矿满是“光宝集团”大老板的弟弟，他可谓中国高尔夫业界的传奇人物之一。他是一位痴迷的高尔夫球运动爱好者，对高尔夫行业钻研的很深。当初他取得“上海旭宝”球场这块地时，本来规划中有房产、游艇俱乐部和球场，但因为当时这块地所在片区的楼市并不景气，也因宋先生之前投资的项目回收资金不畅等原因，这块地上的游艇配套项目规划用地和住宅开发用地被分割给另一个开发商，他只拿下了球场。

　　球场建成后，品质就深受好评，只可惜项目选址的地理位置在当时看来实在偏远，更可惜的是投资人没有拿下地产开发用地，产出有限。

　　（2）举办VOLVO中国公开赛提高品牌声名

　　约十年前，“上海旭宝”球场所在的淀山湖区域是距离上海市非常偏远的区域，这里与江苏昆山交界，上海后来的楼市行情红火，远郊楼盘供销两旺的局面当时还未波及此处。当年，球场周边曾出现多个烂尾楼盘就是例证。球场周边的多块住宅项目用地都是几经转手。但是，随着大上海的城市扩张和“5+2”生活方式的兴起，最近几年这个项目周边的地块终于行情大好，熬出了头

　　随着上海经济和高尔夫球市的发展，尤其是宋老板经营得法，引进了VOLVO中国公开赛，并连续举办多届，上海旭宝高尔夫俱乐部曾被业内赋予“VOLVO 中国公开赛家园”的美称。

　　随着赛事一届届操办成功，“旭宝”球场声名远播。在当地楼市渐旺后，多次有人建议宋老板，将球场改造，将27洞缩减成18洞，拿出9个洞的地皮改做房地产项目，这是上海一线大湖、纯高尔夫景观高端房产项目，收益肯定很高。但宋老板否决了，觉得这样对不起购买会籍的会员，也不符合他的高尔夫经营理念。

　　这个决议所放弃的，是以数十亿计的房地产销售收入，不得不让人喟叹。

　　（3）复制 “旭宝高尔夫”品牌

　　在“上海旭宝”高尔夫成为上海名场之后，宋先生又在亲自设计和主持建造了山东“海阳旭宝”球场。

　　这家球场位于在胶东半岛海边的海阳市。海阳是烟台下辖的一个县级市，当地经济不算发达，球客以韩国、日本客源为主。球场呈典型的林克斯风格，深受业界好评，但地理位置不佳，仅凭一座球场难以撬动项目的地产销售市场——那是大规模“造城”式旅游地产投资模式，这也与宋先生的个人志趣和追求并不一致，因此“海阳旭宝”至今尚未开发房地产。

　　3、因资金压力而转手球场住宅项目用地模式

　　在高尔夫经营模式中，有的球场因为投资商资金紧张或投资商盈利模式有别的考虑，而将球场附属的住宅用地指标转手出让。这也构成了高尔夫球场经营模式的一种。比如武汉金银湖高尔夫球场、正在改建的天津杨柳青球场等。

　　杨柳青球场将改建成中国最顶级球场

　　天津杨柳青球场老板杜厦先生，是中国高尔夫球界的传奇人物，曾被列入“胡润中国富豪排名榜”，他创立了太平洋联盟，通过这个机构，杜老板收购一些美国球场的经营权，还在国外和内地许多球场购买了若干场次的打球权。截止本书出版时，太平洋联盟旅游会籍在中国市场做的风生水起，颇具影响力。

　　杜老板将原36洞的杨柳青球场减缩洞数，改造成中国最顶级的球场之一。他因赞助美国金融危机时期的美国PGA赛事，成功引进了美国PGA赛事在改造之后的“天津杨柳青27人球场”举办。球场暂定的名称有“27人”字眼，据称是新球场的27个洞，每一个洞均邀请的是高尔夫大满贯冠军选手参与设计，由美国和加拿大著名的IBI设计公司再进行总体效果把控，做整体球场的设计规划。

　　转卖球场的住宅用地，由其它开发商建造高档别墅

　　按杨柳青球场改造时公布的计划，在2014年，一场正规的美国PGA级别赛事将在新球场举办，但截止本书出版时，赛事排期尚未公布。或许是为了资金的需要，杜老板会将球场中的住宅用地转售给了北京阳光新业集团，由阳光新业集团建设“鹭岭森林高尔夫别墅”项目。阳光新业集团是北京的一家上市房地产企业，曾与杜老板过往经营的商业地产项目有过合作。

　　历数过往高尔夫球场投资行为，也有因为决策人缺乏经验，拿到球场用地时，没有跟政府谈房地产用地指标，比如杭州富春山居高尔夫度假村；或者为压缩球场项目的初期土地成本而采取了农民集体用地的租赁形式（例如东方的连锁球场），但这种情况较为少见。

　　高尔夫球场的投资商不同步开发房地产的，大多是上述原因。

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