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高尔夫球场选址考虑因素 考虑六点避免市场风险

来源:搜狐体育

  高尔夫球场选址、调研及定位逻辑

  一、高尔夫项目选址的考虑因素

  在此前的十多年前,高尔夫球场选址比较集中在沿海经济发达的中大型城市的市郊。随着城市扩张,原本属于许多市郊老球场现在已变为城市中心球场。高尔夫球场的选址非常重要。虽然许多项目能否建高尔夫球场不太由发展商决定,但建与不建发展商有完全的决策权,以下内容不考虑,将会有一定的市场风险。

  高尔夫球场选址需要考虑哪些因素呢?

  考虑点1、城市GDP及利用外资程度如何

  根据对高尔夫球场的调研统计,处于各省市高尔夫球场的洞数与当地GDP的关联度为65%,与当地实际利用外资的关联程度高达90%左右。换句话说,如果当地的经济水平达不到中国中大型城市和省区GDP排名的前40%,而且当地外商(含港澳台)企业数量较少,则球场经营前景一定不会乐观。这个判断很重要。这也是为什么北京、上海、广东等一线省市的城市高尔夫球场市场发达,经营盈利状况也普遍较好的原因。

  经济基础决定了消费能力,投资者要做是否建设一个球场的决策时,如果能把当地经济指标这个参考数降低几个百分点再去参考,还能找到应对办法,但如果投资者完全忽视这个指标,则球场经营注定陷入困难的境地,而伴生于球场的地产项目,投资回报率也会相对较低、回收周期也会变长。作为企业决策者,在项目立项时,就应有这样的心理准备,这是天时、地利的先决条件,企业做经营难以逾越这个经济规律。

  内地许多经济欠发达地区,对高尔夫项目误解很大。许多新球场草率决策,贸然建设,完全无视经济基础,球场立项之时就为将来项目运作埋下了隐患。投资者可能以为只要沾了高尔夫的光,地产项目就会卖的量快价高,但实际上,市场往往会对此无情的说“NO”。

  为什么经济欠发达地区球场命运不被看好?这仍与决定房地产项目价值的主客观因素有关。

  首先,地段是决定房产价值的最大因素。对有经验的高尔夫球场经营者而言,在内地经济落后地区的球场就不该诞生,因为它一出生就先天不足,难以运营,而投资商意淫的“不怕亏损,拿地产赢利补贴”的思路,也未必靠谱。

  其次,老板给予贴补终归时间和总量上看都有限。即便老板建球场时有这个心理准备,但每年掏几百万元去补贴球场,在地产行情不景气或者房产项目销售完毕后,球场迟早会被断奶,。这样的球场最终会陷入经营的死循环。

  最后,“先天残疾”的球场生命力脆弱。球场管理者也免不掉一茬茬撤换命运,球场运营水平越来越差,养护费用越来越少,客人评价也越来越差,这样的球场最终会步陷入经营差的死结。

  内地经济欠发达地区,包括一二线城市周边的一些经营中的老球场,破败不堪,经营每况愈下,会员埋怨不断,经营者却无力改造、翻新,重塑品质,这样的案例层出不穷,但仍在不断上演。许多高尔夫球场的投资商只管生不管养,也不理“计划生育”和“优生优育”那一套,吃亏不小。值得其他投资者借鉴。

  高尔夫专业笔记

  因为地段太差而陷入经营困境的球场,最终会被投资者或者当包袱买掉,或者抵债置押、股权出让。如果这个球场最有价值的地产用地恰好已被开发完毕,新主接手意味着还需再花几千万去改造、翻新,这远不如再拿一片新地,做一座新球场,连带开发新房产项目来得划算。

  考虑点2、城市是否是旅游目的地

  一个城市如果是旅游目的地,高尔夫球场项目会好做一些。

  海南、云南、广西等地,旅游经济是当地政府重点发展的支柱性产业,高尔夫项目正是提升旅游消费不可或缺的一项。值得提醒的是,这种旅游城市的球场大多走的是高尔夫旅游度假市场路线,球场经营策略与定位同国内其它地区的不太一样。尽管海南、广东等地的球场,每年冬季红火一季,让内地许多球场的经营者眼热。但人们却没有看到,这些地区的许多球场在夏季门可罗雀,看着也让人揪心。

  考虑点3、城市是否属于一线城市和经济发达地区

  按中国城市发展水平,一个约定俗成的说法是,一线城市大多是指北京、上海、、天津、重庆等直辖市和广州、杭州、深圳、大连等沿海经济异常发达城市,二线城市往往是指内地省会城市及非省会地区经济异常发达的中大型城市。江苏昆山、广东东莞、中山等地,虽然城市规模不大,但经济活力不弱于经济欠发达地区中西部的省会城市,如果以房价为参考标杆,这些城市已跻身于二线城市之列。因此在高尔夫球场和高尔夫地产的经营上,它们非但不输于中西部的省会城市,甚至于更好一些。

  据笔者了解,即便是一线城市重庆,也有些远郊高尔夫楼盘,仍卖不出中山、昆山的同等价格,这是因为当地的深处细部内陆,高端消费氛围有所欠缺。

  考虑点4、地块自身条件与城市市政配套如何

  高尔夫地产项目的地缘性、地段性,以及开发商对项目的把握水平、投资实力、投资期望值,是决定项目发展的最重要因素。

  曾经有一位开发商在内地的四线城市,拿了一块邻近省会城市的“飞地”(所谓飞地是指隶属于某一行政区管辖,但不与行政主管地区相毗连的土地,被其它行政区包围或半包围),这块地与省会城区相隔一个非常大的湖。我们现在就来分析下这块地的问题:

  第一,打球的时间成本过高。

  从交通时间成本来说,球友如果要节省时间就必须乘座摆渡船作为通行工具。

  第二、当地市政配套不够,投资者无法对项目做出精确定位。

  球场建成后,在经营定位问题上徘徊数年。从老板的角度,希望做一个高端项目,但执行层却不知球场是要做成纯会员制型、度假型、抑或是商务型。在大多数执行层的理解里,仿佛纯会员制的经营方式才叫“高端”。而且,不论如何经营定位,当地城市大市政配套却极端缺乏,限于发展商实力和当地地理、气候等条件,度假型或商务型经营定位不是一条不容易走通的路。

  第三,自然资源好但城市消费力,项目后期投入过大。

  这块地的自然资源非常好,但当地消费水平还不足以支撑一座高端球场的经营,而且被大湖相隔,即便是度假,也多有不便,球场地产项目难被客户接受。项目从建设至今近8了,仍在持续投资,完善配套中。球场选址决策太重要了。在拿地之初就有专业的球场及地产项目发展和运营规律人士参与决策分析,也许不会建议老板做这样掣肘很多的项目。这个简单的经济账很容易算明白:八年前投入两亿元,不如在城区或市郊拿一片别的地做开发,或许早就盈利并已经实现资金的几轮周转。

  高尔夫专业笔记

  资金的时间成本,恰恰是投资人最容易忽略的。

  现在一、二线,甚至三线城市,拿地做高尔夫球场及高尔夫地产项目,已非易事。北京、上海、广州、深圳等一线城市,市郊土地已是寸土寸金,高尔夫球场及项目非常集中,竞争也趋于白热化。

  而在二线城市,高尔夫项目投资的机会或许还有,但拿地成本非常高,高尔夫球场的审批因为政策限制,也非易事。同类项目(不只是高尔夫地产,还包括其它配套齐全的旅游地产)太多。周边竞争对手太多项目,投资金额往往太高,投资收益测算不一定划算。所以,高尔夫球场开发在三线城市,或许机会更大,但因为那里基本属于远郊地带,又会会面临经营收益回收缓慢的问题。这一点也需要投资者仔细调研反复测算斟酌。

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sports.sohu.com true 搜狐体育 http://sports.sohu.com/20140905/n404100850.shtml report 3509 高尔夫球场选址、调研及定位逻辑一、高尔夫项目选址的考虑因素在此前的十多年前,高尔夫球场选址比较集中在沿海经济发达的中大型城市的市郊。随着城市扩张,原本属于许多市
(责任编辑:带鱼)

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