《高尔夫地产一本通》：案例研究之九龙湖球场

　　第六节3、中国高尔夫成功投资模式类型

　　案例研究03、广州九龙湖高尔夫主题景区

　　项目地点：广州花都

　　项目投资商：金马集团

　　项目配套：意大利式别墅、客房、主题餐馆、红酒雪茄吧、室内健身馆、室内运动馆、棋牌麻将馆

　　盈利模式：以高尔夫+酒店形成高端综合度假村

　　1、九龙湖项目概况

　　广州九龙湖高尔夫项目的开发模式与浙江九龙山开发模式有些相似，且项目名称仅一字之差，一曰九龙山，一曰九龙湖。

　　九龙湖景区位于广州花都区远郊，与从化市接壤，地理位置较为偏僻，好在距机场较近，是广州的后花园景区之一。这里现已被评四星级旅游区，可见客流较大。景区资源构成也非常独特。整体景区占地10.5平方公里，以一个湖岸曲折的九龙潭水库为中心，四面环山，山清水秀。开发商为香港金马集团。集团旗下有广州金马房地产开发公司，曾以城市传统住宅物业开发为主。

　　2005年，金马集团取得了本项目的开发权，截止目前，总投入已逾30多亿元。

　　整体地块分区、分片开发。

　　（1）九龙湖一期建设配置

　　先建了27洞球场和别墅式欧洲小镇度假村酒店区，因此本项目一开始就定位为高端综合度假村，配套齐全。但正因为前期配套建设投资过大，加之地产项目销售不畅，为后续建设带来了资金压力。

　　一期酒店区以若干栋意大利式别墅组成，组团式围合成片，景观优美。

　　九龙湖一期配套包括:

　　其一期配套包括：客房99套（客房布置在每栋建筑的二、三层，一层为商业），4个主题餐馆（一个中大型中餐厅，两个西餐厅及一个西餐兼酒吧厅）、红酒雪茄吧（含一个地上酒窖）、及足疗馆、SPA馆（SPA馆为四层，装修较有档次、含室内恒温游泳池，设施齐备，现有30名技师和10多名服务员，表明按摩和SPA市场需求较大）、室内健身馆、室内运动馆（乒乓、羽毛球、篮球等）、棋牌麻将馆等。这些设施在2010年亚运会前建设完成并升级改选。现在，部分运动场馆向住宿来宾免费开放，其它设施对酒店住宿来宾提供一定优惠。

　　（2）九龙湖二期建设配置

　　二期6层的酒店主楼与欧洲小镇紧邻，是2007年为承办亚洲会（2010年在广州举办）高尔夫项目比赛而新建。

　　目前整体酒店总客房量达300多间，名称为公主酒店（挂牌5星），聘请职业经理人管理。新酒店客房的装修标准较高，传言设计费高达400多美元/㎡，酒店的装修仅室内设计费用就高达两千多万元。因属于度假型酒店，平均入住率并不高，但员工编制达到700多人。据悉，酒店以承接高端会议、旅游团队为主，因客流有限，经营数年来业绩不佳。

　　2、高尔夫盈利模式

　　九龙湖整体项目用地分为旅游用地、房地产用地、高尔夫体育用地等多种用地性质。对普通游客收取门票。普通旅游项目主要包括青山和水库景点、沙滩浴场、水上运动（浮箱式游泳池）等，设施并不太多。

　　九龙湖项目以“高尔夫+酒店”形成了高端综合度假村，建立起成熟的消费模式。从五年前的门可罗雀，到现在54洞球场年均接待7万人次客流。其54洞高尔夫球场，一个为山地27洞球场（名国王城堡，含9洞灯光），会所雄居山巅，较有特色，为半开放球场，接待访客和游客，现正在建一座国王城堡酒店，准备与“国王球场”会所一体经营。另一个27洞（含9洞灯光）坡地球场，为亚运会比赛场地，后称之为“亚运球场”，这是一座会员专场，打球难度相对较低。该项目因承办亚运会高尔夫比赛等关系，取得了当地政府的大力支持，景区内的水、电、燃气、排污、外围交通等基础市政齐全。在政府协助下，景区外规划建设了漂亮的还建小区，很好的解决了当地原住居民的问题。

　　九龙湖的酒店与高尔夫球场的经营是分开的，各有法人单位，分开独立核算，日常经营也各自为政。目前，项目内的高尔夫球场盈利可观，酒店的经营却压力巨大，但这“两兄弟”的内部联动不足，据悉许多打球的度假客人乐于住宿在球场外小镇上的酒店，而非球场内的公主酒店。发展商知晓球场与酒店的丰富资源未能共享，未发挥出合力效益，但近年来还是一直未解决好的这一问题。酒店与球场经营在顶层设计上，留有遗憾。

　　3、经营状况

　　九龙湖高尔夫的现有会籍为54洞权益，会员约700多名，创始会籍价格不到30万元，一路上涨到目前的60多万元。

　　（1）因为别墅销售危机而转卖土地给新鸿基地产

　　项目最开始时，发展前景也不乐观，只有高尔夫球场和酒店，来宾量有限，交通也不太便利，投资商自建了数公里的通往镇区的道路。2009年时，周边的地产项目，售价仅2400元，价格水平远低于花都城区。球场开业后，金马集团也曾在邻近欧洲小镇度假村的地块开发建有一个西式别墅小区，但因户型面积、建筑品质等问题，几乎未能销售，现成为闲置资产，等待出售良机。据称“金马集团”拟在本项目人气更旺时，将之精装修，带装修出售。

　　迫于资金压力，2008年，金马集团与香港“新鸿基集团”合作，以30亿元转让了750亩球场内高尔夫景观别墅用地。2009年，“新鸿基”开发的现代型别墅进入销售阶段，开盘价8000元/㎡，购房者多是“新鸿基”的老客户， 他们买房的主要目的是度假。开盘两月后，销售局面大好，房价开始一涨再涨。现在，“金马”加快了地产开发节奏，有一部分地块自主开发，建设欧式大面积的高档别墅，另有一部分与“新鸿基”联合开发，建设现代别墅。

　　2012年笔者考察时看到，已有多个地块炸山平地，一片繁忙的大干快上的繁忙景象。这种联合开发也会带来一些问题，因项目内开发商有两家，因此房产存在建筑风格不协调、产品形象不统一等问题。这对品牌形象和销售推广多少会带来影响。

　　（2）九龙湖采取自行经营管理的办法

　　九龙湖球场建设、筹开及经营以来，聘请了多名高尔夫专业人员进入管理团队，培训和帮带开发商人聘用的员工，一直由开发商自己经营管理。

　　2009年，为筹备亚运会及提升会籍价值，引进了某国际知名管理公司做顾问管理，但因顾问方在草坪养护出现重大操作失误，引发纠纷而导致双方提前解约。

　　球场经营上，与广州其它球场无异，“国王球场”承接大量非会员消费，与中介机构保持合作，中介为球场带来较大的客流。据悉，九龙湖球场大约从2007、2008年就开始赢利（仅指单纯营业收入测算，未含配套设施折旧及财务成本），2011年赢利2千多万元。

　　2013年底年，九龙湖举办了大型的皇家杯欧亚高尔夫对抗赛（职业赛事），国王球场的会所也建成了连带99个客房的高尔夫博物馆主题酒店，有利于整体项目的品牌提升。

　　九龙湖高尔夫项目严格来说，是高尔夫主题的大型旅游地产开发，有许多可资借鉴之处。

　　广州作为中国经济发达的一线城市，高尔夫爱好者众多，球市旺盛，却至今没有出现一家纯会员制经营定位的球场，让业内人士不得其解。笔者揣测认为，这可能是当地高尔夫“土壤”太过肥沃，球市较旺，球场营业收入较高，而周边的球场品质均不俗，会员证售价普遍较高，且早年以港澳高尔夫旅游客群为主流，养成了大家的消费习惯，因此从单纯投入产出的经济账角度，投资商无所谓是否采用纯会员制吧。这从另一个角度说明，球场是否纯会员制与项目整体的投资盈利状况，没有太大的关联性。

　　（《高尔夫地产一本通》精选，本书适宜高尔夫项目高管阅读。本书编著周德喜、杨石文、田野，更多精彩请阅读原书，当当网、亚马逊、京东、天猫商城均有售，周德喜邮箱:zhoudexi2005@126.com）