连载《高尔夫地产一本通》：切记市场定位在先

　　第六节6、中国高尔夫成功投资模式类型

　　案例研究07、华中某项目投资分析

　　项目概况：

　　项目区域：内地某中部省份的第二大城市，属三四线城市

　　开发商：当地最大的本土开发商，拟从某央企开发商承接一片远郊地块。

　　项目地块特征：这片地位于远郊，央企开发商拿下这片地后，觉得是鸡肋，于是想转让。这片地的地价着实便宜，只是交通和生活配套均有问题。

　　项目规划探讨：这块土地可否做高尔夫？

　　这家开发商一时想不好偌大的一片地该如何开发？正巧他的一名得力干将曾有过高尔夫地产的经验，于是建言不如建一座18洞标准高尔夫球场，做高尔夫地产，提升土地和房产价值，为整体项目做一个高端配套。这一建议获得了大老板的认可。

　　开发商以前为了这片地，琢磨过许多概念，比如养老地产、体育地产、主题公园类型的旅游地产等等，但对他们而言都比较陌生，不太有谱，而且有的项目比如旅游地产，似乎投入的资金量太大，不划算。

　　但这个项目需要做一些配套提升价值，为营销创造理由，已是老板非常明确的方向。

　　一、项目风险如何

　　问题1：获得经营牌照有政策风险

　　在现阶段，高尔夫球场的规划和经营牌照获取是个大问题，需要极强的政府公关手段，需要当地政府承担责任，共同面对政策风险。

　　问题2：市场过于饱和

　　当地的高尔夫球友数量不能满足经营所需，不足以支撑球场运营。况且，当地还存在两个竞争对手。

　　第一竞争对手，项目处于本地著名的景区，投资商早已规划建一座球场，只是政策一直未松绑而没有开工，这家球场将来肯定会走较低打球价格的度假球场路线；

　　第二个竞争对手，在当地另一近郊也有一个大型地产开发项目，球场已在建设中。当地是深处内地的三四线城市，按当地的经济发展水平，即使高尔夫球运动将来很普及，也难以维系三家球场的运营，十年甚至二十年内难以实现盈利。

　　问题3：资金投入与产出比值低

　　高尔夫项目多久才能为项目盈利？建一座球场，加上做一个像样的会所等配套设施，成本约1.5--2亿元人民币，项目十多年内不盈利的营运补贴及财务成本，估算需要数千万元，花2亿做一个先天残疾、看不到盈利前景的配套项目，是不是合算？

　　一座高尔夫球场能为这个项目带来多大的土地升值？

　　一个高尔夫球场能带来多少高端客户及地产溢价，这很难合理评估。假设本项目建筑面积100万平方米，房产因为有了高尔夫球场配套可加价200元，总收入可提高2亿元，正好抵消球场建设成本，多落下一座球场，貌似合算，但问题是，房产项目并不因为有了高尔夫球场，就可以量价齐升，还有许多其它因素影响，相反球场如果经营不当，品质不佳，还对房产销售和开发商品牌形象有负面影响。如果用这同样的投资，做其它配套，是否存在着总体效果并不差，而且配套项目的盈利前景更好的可能呢？

　　对这个总投资几十亿的大型地产开发项目，也许两三个亿的配套投资不算什么，但地产是滚动投资，初始资金多增加一两亿的时间成本、财务成本如何考量？而且如果注定这个投资是为将来管理运营找麻烦，是否真的有必要去投入建设高尔夫球场项目？

　　二、如何达到为项目整体带来溢价并吸取高质客源的目的？

　　解决1：投资练习场或迷你球场，形成体育健康主题社区

　　即使要做高尔夫地产，也不必是18洞标准球场，而可以是一个建造标准较高的练习场，加6洞迷你球场，或9洞球场即可。这样，将来运营压力会变小，再增加几个体育场馆，比如羽毛球、网球、壁球、篮球场，甚至室内攀岩场等，这样运动场馆的休闲性，与高尔夫球场如出一脉，而且符合政策，方便经营，将来的盈利前景肯定会好于高尔夫球场，真正形成“体育休闲公园”概念，为整体项目注入高端、休闲、运动的概念，不弱于仅只一座18洞球场的高尔夫地产概念。

　　未来，高尔夫球场、练习场、会所（与业主会所共用）及这些配套体育场所，既可以自己经营，也方便对外承包经营，大大缓解了开发商的经营压力。

　　解决2：建设主题公园

　　“华侨城”开发的许多项目就是如此。如果以同样的投资，建设一座小型的“欢乐谷”，或“水族馆”等其它的小型主题公园，相信在当地也是风靡一时，引起市场轰动，为项目带来更多客流、活力，并且会深受当地政府的支持，也受市场的欢迎，可加快开发节奏，量快价升，这是不错的选择。

　　当然，还有其它的解决思路，例如生态农业观光园、买房送私家菜园（自留地）等其它形式。

　　三、高尔夫旅游项目，切记市场定位在先，实施在后

　　高尔夫球场的定位，需要天时地利人和。高尔夫地产或者旅游地产的项目定位，往往应在拿地之前就确定清楚。

　　在近几年被旅游地产、休闲体育地产领域里那些成功项目案例激发，许多开发商往往不顾自身软、硬实力和综合条件，贪图远郊的地价便宜，或经受不住当地政府招商引资的诸多优惠政策的诱惑，拿下一大片不宜开发第一居所、第二居所的土地。

　　中国开发商的一个习惯是不放过稍纵即逝的机遇，先拿地，再考虑如何为项目定位，打造什么的适销对路的地产产品。土地拿到后，他们又迷茫不堪，琢磨不明白这块地该如何做更好，于是花顾问费聘请专业人员提供咨询服务。

　　殊不知，这样的操盘流程是非常冒险的一种做法。这种情况，如同命题作文，开发商已用土地合同和不能改变的地貌、气候、交通等条件，以及开发商的若干设想，限定了顾问专家的思维，再好的创意局限于地域地块本身的限制。如果确实是一块烂地，再高明的策划专家也难以摆脱这个项目难以定位的糟糕局面。

　　其实，开发商应当知道，并非每一块地皮都盈利可观。许多地块有相当多的现实条件制约，开发商也有自身资源的制约，顾问专家并非个个能点石成金，他们在接下项目咨询案子后，最讨巧的办法是，迎合开发商的思路给出项目定位建议。他们其实早就知道木已成舟，但是，他们既不能说这块地难做，更不能说这块当初拿地时就错了，这种批评甲方老板的作法是冒天下之大不韪，何必让付钱的老板不爽呢？

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