高尔夫项目选址 要把球场放置到旅游地产概念中

　　第七节2 高尔夫球场选址、调研及定位逻辑

　　一、高尔夫项目选址的考虑因素

　　考虑点5、要把高尔夫球场放置到旅游地产概念中规划

　　在这个层面上分析，高尔夫球场是地产项目的一个景观资源，开发商通过开发、营造丰富的景观资源，吸引消费者来此旅游观光、休闲度假和打高尔夫球，从而为房地产开发打下坚实的基础。

　　1、高尔夫地产更适合做成旅游地产模式

　　为什么高尔夫地产适合做成旅游地产，并成为旅游地产的一个门类了呢？这是由高尔夫地产得三个特征决定的。

　　高尔夫地产的三个特征

　　特征1、项目地理位置相对偏远，自然景观较好

　　首先，高尔夫地产一般会位于自然景观、人文景观比较丰富的地区。

　　其次，高尔夫球场规划的特殊性，要求它同步开发的占地面积相当大，往往面积数达到成千上万亩甚至几平方公里，这样的土地面积，一般都处在中心城市远郊，甚至三四线城市郊区。

　　最后，高尔夫球场草坪养护用水较大，因此高尔夫选址要求地块邻近河流或水库。水资源丰沛之地，自然植被也会较多，地块的自然景观资源往往比较丰富。

　　这样的地块与高尔夫球场的巨大绿化和人文景观相呼应，形成了特殊的稀缺性旅游资源，而这类景观便是打造旅游地产项目和高尔夫地产项目的基础。

　　特征2、消费群体都为高收入阶层

　　地产形态不一样，消费行为特征也不一致，目标消费群体定位也有所差异。无论从消费行为还是生活方式来看，旅游地产和高尔夫地产的一致性在于二者都要求消费者具有较高的收入。项目内的产权酒店、联排公寓或花园洋房目标市场锁定以投资兼带业主自身消费为目的的中产阶层，度假别墅则主要是以强烈度假需求的高收入群体为目标市场。

　　特征3、目标业主都以多次、异地置业为主

　　高尔夫地产和旅游地产的消费人群具有明显的异地置业特征。他们大多是二次或三次置业人群。目前中国的三四线城市往往还没实行限购、限贷等措施，仍能满足投资类客户的购买投资需要。所以，高尔夫旅游地产对于异地置业者而言，已经达到满足业主自用的旅游度假、养老并兼有地产投资概念的需求。因此，高尔夫地产的投资价值在旅游地产中占有较重的地位。

　　2、高尔夫地产开发总体要趋向于旅游地产概念

　　从拿地情况及球场和高尔夫地产项目的盈利前景看，高尔夫地产项目越来越快的趋向于旅游地产的性质，而非十多年前的高尔夫地产概念。

　　十多年前的一二线城市，如果当时在离市区不太远的郊区建一座球场，同时还开发了房地产，到现在，这个区域基本就是豪宅区了。如果至今那里还有大量房子在销售，大多是尾盘。如果不是尾盘，此时却仍有房子在销售大概会有三个原因：

　　第一，老板没眼光，拿错了地，营销做的充满遗憾；

　　第二，项目老板资金实力和经验有限，项目运转不佳，产品太烂，影响销售；

　　第三，开发、推售或说运作项目未踩准时代和地产行业发展的脉搏，通俗的说，就是没踩到点上，决策层缺乏眼光或缺乏资金周转的强烈要求。

　　如果因为楼盘操盘手法失败，导致项目整体一蹶不振，延缓了开发周期，那应该是企业老板以及高层管理者的决策原因所致，是决策人的问题，不是高尔夫开发模式的问题。从资金的运作和周转效率来看，理论上不存在一个真正惜售的项目，或者老板或者管理层就是电影《疯狂的赛车》里那个外行充内行的那类不专业小偷，总想做的漂亮却总也做不漂亮，最后一直销售不下去。

　　3、高尔夫项目要遵循旅游地产的定位思路

　　前文提及，现在的高尔夫地产开发，已是旅游地产开发的概念。那么，我们就要先弄懂旅游地产开发的特点有哪些。

　　旅游地产开发的特点

　　（1）旅游地产开发前期投入比普通住宅高，资金回收慢

　　做旅游地产最困扰开发商的事是开发前期投入比普通住宅高许多，资本回收周期长，操作难度大。尤其对资源整合能力要求高。呼吁那些擅长于“短、平、快”操盘手法的开发商要真正回归到地产服务业属性本质上来。

　　不论是酒店、休闲娱乐还是高尔夫球场，他们在经营上的相同点是服务品质的高低决定了地产的价值高低。这一点对许多开发商及其执行管理层是一个挑战，因为他们对高端奢华的概念比较模糊，从事高端服务的经验也不完善，不知道如何服务于到场客人。行业内也鲜有管理者有耐心通过建立一套体系来解决这个难题，他们习惯的方式是匆忙挖来一两个资深职业经理人，让他们去解决那一堆系统的问题。

　　不能系统化的解决问题，会导致团队即使有专业高手加盟也很难成功。这个论断在其他领域有很多例子可证，比如青岛男篮2013年曾请来了NBA明星麦蒂，麦蒂场场技压群雄拿高分，球队却仍然是12连败，这不是麦蒂的错，是教练或老板对团队整体能力提高缺乏核心策略，仅靠一两个明星、高手并不能从根本上解决问题。

　　（2）按照开发旅游地产的定位做高尔夫收益相对较高

　　开发商按照开发旅游地产的定位做高尔夫项目会让开发商收益相对提高，原因在于：

　　第一，高尔夫球场和旅游配套可以让地产持续高溢价，球场和旅游设施越成熟，项目价格越高，旅游地产和高尔夫地产客人不是不能接受高价产品，只需要开发商给他一个或几个支持高价的理由或故事就行；

　　第二，旅游地产开发定位非常利于开发商品牌塑造，这样的定位对口碑品牌传播效应有时大于广告的效益，这点传统地产项目无法与之比拟。

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