高尔夫项目选址：高尔夫地产开发要懂旅游业态

　　第七节3高尔夫球场选址、调研及定位逻辑

　　一、高尔夫项目选址的考虑因素

　　4、高尔夫地产开发要懂旅游地产业态模式

　　旅游地产的发展，得益于中国经济实力整体提升之后，“假日经济”、“会议经济”、“会展经济”、“生态养老”、“休闲运动”等生活方式改变带动的消费潮流。

　　房地产开发核心地区已经由城市市区向城市边缘地带、旅游景点挺进，开发的产品形式也混合进了更多种新生活观念。这更让我们有必要对旅游地产的业态模式做个梳理

　　根据目前旅游地产的性质，旅游地产可以分为3类：

　　三种不同性质的旅游地产

　　第一类，旅游景区和球场内不以租售为开发目的的商业建筑。

　　主要指在旅游区内为游客、球客丰富的活动和消费而建造的各种观光、休闲、娱乐等设施，比如宗教旅游景区项目中的寺庙、庭院、楼阁及绿化景观，球场内的会所、SPA、餐厅等。

　　此类地产不属于本书讨论范围，往往是景区和球场开发商的自建、自营的配套建筑，即使有少量租赁承包经营的，但产权一般归开发商所有。

　　第二类，旅游度假设施运营类地产。

　　主要指在旅游区内或旅游区旁边提供旅游配套服务的商店、餐馆、娱乐城、酒店等建筑物及关联建筑项目，在运营上可以租赁或出售产权、使用权的地产开发品种。

　　这种地产虽然有鲜明的商业目的，但往往体量不大。比如杭州宋城景区内的建筑，以及众多新兴景区内的各种配套工程。这类的项目，严格来说是商业地产，或者是大型旅游地产中的商业配套。从用地性质而言，土地大多属于旅游用地或商业用地，而非住宅用地。

　　第三类，旅游度假地产。

　　主要是指为游客或度假者提供的、直接用于旅游休闲度假居住的各种类型的地产，如度假村、产权酒店、度假别墅或花园洋房等商业住宅。

　　考虑点6、必须针对资产高净值消费群体需求

　　根据全球领先专业消费行为调研公司——益索普集团的调研显示，在中国二线、三线城市的高资产净值消费群体中，“购买和投资地产”成为占列第三位的消费意向。这部分人群不缺少好房子住，但仍看好地产的投资前景，而且好的地产项目是他们重要的资产保值增值配置之一。

　　根据以上分析，针对以上所说这部分人群的需求特点，高尔夫旅游地产项目的选址，需要考虑以下3个因素：

　　1、项目所在区域经济状况

　　从高尔夫旅游地产的特性可以看到，购买意向客户大多表现为二次置业、多次置业。这样的项目是以高尔夫球球场及稀缺性的旅游资源为依托的，直接表现为满足人们的旅游、休闲、度兼顾投资假等方面的消费需求。所以，项目所在区域经济的发展对旅游地产的发展至关重要，只有区域经济发展到一定程度，才可能建设和发展高尔夫旅游地产。但是也有2种例外情况：

　　(1)地处知名旅游胜地高尔夫项目不依托当地区域经济发展

　　对于大型旅游地产项目而言，它如果地处全国性甚至世界性的旅游目的地，或者位于名山大川一类非常著名的风景区、旅游胜地，就不一定需要依赖当地经济的发达，而依赖景区的知名度、景观特点甚至温度的差异性就可以。

　　这样做的有两个例子可供参考：

　　中坤投资集团早几年在新疆阿克苏投资开发的旅游地产项目，当地经济水平并不算高，项目做出来，经营非常不错；

　　海南许多小户型低总价地产项目，吸引了众多来自全国尤其是北方的客户。这是因为，旅游地产的消费者主要是区域外的消费者，支撑项目销售起主要作用的是项目所在区域的配套和国内经济发展前景。

　　（2）区域经济异常发达地区项目选址可以偏远一些

　　有一些项目是位于大城市远郊的主题公园。例如深圳东部华侨城开发的云海谷，虽然地理位置离深圳城区较远，而且是主题公园类大型综合景区，大部分是人造景观（包含一座公众球场和一座高端私人会员制球场），但当地经济发达，项目又傍山观海，建成后成为国内著名的豪宅区。

　　这类定位高端的项目对当地区域经济发展水平会有一定要求，如果项目附近区域生活配套如超市、医院之类的非常缺乏，周边过于荒僻，是很难让投资者打消心头疑虑果断投资的。

　　如果这类项目不位于云南、海南，也不具有全国甚至全世界的名声，投资选址要慎重，因为它最大的经营问题是很难吸引到区域外消费客户。

　　2、项目拥有的旅游资源和消费者交通时间

　　旅游地产选址自然离不开良好的旅游资源。风景名胜地旅游资源的数量、质量及所坐落地理位置和通达性决定了房地产开发规模和对资源的利用程度。

　　但这类项目运作也有弊端：位于风景名胜区，往往面临政府的很多规划限制性条件，如政策限制、规划制约、环保要求等。所以在项目规划建设时，应考虑与当地的生态环境融合。选址应巧借山、水、景，注意保护自然生态，注重对旅游景观资源的占据与融合，不但要求项目要借用天然观景，更要求项目整体规划能做到融入风景、享受风景。著名的广西石林高尔夫及地产项目，坐在家里可以看到石林景观，就是一大特色。

　　在这类项目的规划上要注意以下两点：

　　(1）高尔夫球场、主题公园类的旅游地产项目对自然资源要求不高

　　高尔夫球场、主题公园类的旅游地产项目，往往对旅游自然资源要求不高，而对开发商的能力要求比较高。因为这类旅游地产的旅游资源主要是人工环境，可以通过开发商设计、建设而使项目后天建造出来独特的旅游资源。 如果先天景观资源不佳，只要能借助丰富的配套补充，比如酒店、温泉（SPA）、商业街等仍然能达到吸引旅游人群的效果。

　　（2）地理位置不佳的高尔夫地产必须增大配套设施的丰富性

　　对于高尔夫地产而言，如果地理位置不佳，又远离城市商业配套，以一座单纯的球场去撬动市场往往较难。就需要以丰富的生活配套和项目特色，为低成本拿到的地块增加更高的附加价值。

　　一般而言，高尔夫球场及地产的交通时间，应距离中心城市和机场在一个半小时以内为宜。交通时间再长，客户开车或乘车会增加烦燥，难以考虑置业。这样的项目还有一个值得注意的是，交通不能太折腾，比如路况太差太堵，或者需要换乘摆渡船等。

　　3、高尔夫地产需要考虑当地的自然资源

　　自然资源包括水文、地形、气候、地貌、植被、土壤等因素。这些因素，直接决定了球场能否建设和经营的问题。比如北方，球场一般冬季要封场，而且缺水的地方较多，建球场相对于南方来说，多了许多问题。北方曾有一座球场，建设在极端缺水的地方，曾被公众媒体抓住用水的问题不放，一度被查封。这样的问题，最好在立项时就避免掉。

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