债台高筑的绿城集团(3900.HK，下称“绿城”)又有新动作。
有消息称，绿城正与中投公司旗下的建银投资商谈成立合资公司，以投资于国内房地产。合作各方包括绿城房地产、绿城阳光、建银投资和百仕通，出资额分别为4.8亿元、1.2亿元、12亿元及2亿元，持股比例相应为24%、6%、60%及10%。
“目前和中投还在磋商过程中。”接近商谈的消息人士向本报记者透露，谈判各方签订了保密协议，对于细节该人士则表示不便过多透露。
记者就此向绿城查询，其发言人表示对此不便置评。而中投方面，至截稿时间，记者仍未获得回复。
据悉，合资公司将主要致力于在中国进行城市建设、基础设施建设、养老和健康产业投资、股权投资、项目投资、投资管理咨询、企业管理咨询及受托资产有偿管理。目前，合资公司正在接洽北京昌平新城的行政功能区市政设施、基础设施建设的投资，及密云新城的开发等项目。然而，为地方政府盖楼，对绿城来说似乎并不是一笔短期内可以获得暴利的买卖。
“绿城不会傻到自己出钱。”麦格理房地产行业研究员Jeffrey Gao对记者表示，这类项目地方政府一般都会出资。此外，对绿城来说，合资公司又不会在资产负债表上带来额外负债，如果可以接下一些商业项目，合资公司则可以充当绿城的新融资渠道。
如果可行，对于内地房地产企业来说，绿城无疑开创了新的“财源”。
海外发债成本飙升
香港这个内保外贷的融资渠道已经收紧
今年上半年，受国内信贷紧缩的影响，海外发债成了多数房地产企业的融资首选。6月份，标普的一份报告指出，从今年1月至6月20日，拥有评级的中国房地产企业通过离岸市场发行债券融资共计80亿美元，已经达到与去年全年境外发债88亿美元的九成。
低成本是很多房企选择海外发债的主要因素，根据标准普尔统计，今年上半年房企海外融资成本多在9%至11%，最高达到13.5%，远低于国内息率20%左右甚至更高的信托融资或民间融资成本。
今年1月，恒大地产发行了两批分别于2014年和2016年到期的合成式人民币债券，募集92.5亿元人民币资金，票面息率分别为7.5%和9.25%，同期，华南城通过优先票据方式融资2.5亿美元，息率高达13.5%；2月份，碧桂园发行了9亿美元于2018年到期的优先票据，票面息率为11.125%。3月初，龙湖地产发行了2016年到期的7.5亿美元优先债券，息率为9.5%。
不过，进入下半年之后，内地房企海外发债的势头骤然削弱。
“发债成本越来越高。”Jeffrey告诉记者，房产企业质量普遍下降，投资者要求更高的息率回报，可能高达16%-17%，对于房地产企业来说，不如选择其他融资渠道，而另一方面，债券买方市场也不好。今年9月，天誉置业(0059.HK)向建银国际资产管理的全资附属公司(认购人)发行2013年到期的2亿港元有抵押及担保债券，息率为20%，待条件达成后，天誉置业再向认购人发行最多1000万元认股权证，每股认股权证初步认购价为0.7187港元。
随后，宝龙地产(1238.HK)宣布，向中国人寿信托发行于2014年到期的10 亿港元优先票据，年利率为13.8%。同时，大股东兼主席许健康还抵押其占已发行股本近20%的股份作为担保。
不仅海外发债成本飙升，房地产企业在内地的融资成本也在上升。
根据麦格理最近的一份报告，今年下半年，在内地，大型国有控股的发展商仍然能以较低的利率获得贷款，一般是央行基准贷款利率的1.05-1.1倍；中型私有发展商的贷款利率相对偏高，一般为央行基准贷款利率的1.15-1.2倍；而小型发展商的融资成本最高，贷款利率高达基准贷款利率的1.3倍甚至更多。
“下半年的融资成本明显提高，上半年国企(房产发展商)拿到的贷款利率还没有溢价。” Jeffrey Gao告诉记者。
同时，成本相对较低的内保外贷也难以像上半年那样顺畅运作。
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